Prze ostatnie 3 lata widzimy na rynku nieruchomości wzloty i upadki zainteresowania zakupami nieruchomości. Wszystko zaczęło się w 2022 roku gdy statystyczny Kowalski mając ratę kredytu hipotecznego w wysokości 3000 zł w jednym miesiącu, w kolejnym miał praktycznie 2 razy większe zobowiązania.
Ta sytuacja pokazuje jak mało jeszcze wiemy o samej ekonomii, działaniu wszelkich rynków. A przecież od lat 90-tych kredyty wykańczały nie jedno gospodarstwo domowe, nie jednego "Kowalskiego"- i nie było takich warunków upadłości konsumenckiej jakie mamy dzisiaj.
Wzrost oprocentowania kredytów za rządów prof. Balcerowicz, kredyty we frankach, które dostawało się praktycznie "wychodząc po zakupy w warzywniaku".
No i ostatni przykład kredytów hipotecznych branych- bo skoro zarabiamy w Polsce w PLN to powinniśmy brać kredyty w PLN. No i tłumy brały.
Zastanawiam się tylko, czy my jako społeczeństwo jesteśmy nie do końca wyedukowania czy może z tym systemem jest coś nie tak?
Przecież to powinno być proste i bezpieczne! Nie powinno wymagać szerokiej analizy rynku, sytuacji geopolitycznych- wręcz doktoryzowania się przed podpisaniem umowy kredytowej. A jednak to co można zaobserwować na rynku w sporej skali to to, że ludzie fokusują się na tym aby uzyskać zdolność kredytową a nie negocjować dobre warunki kredytowe!
Większość osób składa wnioski kredytowe do 3-4 banków i sprawdza ile ich będzie kosztował ten kredyt na koniec- za 25, 30 lat. Czego Kredytobiorcy nie kalkulują opcji szybszej spłaty- po 5 czy 10 latach? Przecież statystycznie kredyty spłacamy co około 7 lat!
Skąd takie parametry?
A no stąd, że zazwyczaj rozpoczynamy przygodę z małym kredytem na małą nieruchomość. Często na początku jako Single kupujemy małe mieszkanie w postaci kawalerki czy 2 pokoi. Potem znajdując swoją drugą połówkę- kompana do większego kredytu hipotecznego- spłacamy nasz obecny kredyt i zaciągamy kolejny jako para. Często potem jest kolejna zmiana mieszkania na dom pod miastem lub w mieście. Stad tak krótki cykl życia kredytów hipotecznych.
Kolejną kwestią są raty stałe lub zmienne. Tutaj jednak mamy gorzej. Większość kredytów hipotecznych była zawierana w ratach zmiennych bez wyraźnego zestawienia ich z kredytami z ratą stałą. Sam biorąc pierwszy kredyt hipoteczny skorzystałem z raty zmiennej bo była tańsza, ale też wiedziałem, że nie będę chciał posiadać tego konkretnego mieszkania dłużej niż rok- bo było ono kupowane na flipa.
Najgorszy w inwestowaniu jest "Szwagier"!
Moda na kupowanie lub obserwowanie kiedy "Szwagier" kupi mieszkanie lub dom to i ja coś zainwestuje. Zauważyliście, że "Szwagier" jest wyrocznią dla wielu osób.
Kupię większe niż Szwagier. Kupię droższe niż Szwagier. Wykończę lepiej ale TANIEJ niż Szwagier. I ostatnie- parapetówka, żeby Szwagra zatkało.
Ale wracając do meritum. Zobaczcie, że Ci inwestorzy, którzy kupują od lat, mają potężne portfele nieruchomości nigdy na nikogo nie czekają. Kupują jak jest okazja na rynku a nie moda na kupowania. Obecnie mamy taką sytuację, jaka była dokładnie w ubiegłym roku między marcem a czerwcem. Sprzedawanych nieruchomości jest historycznie dużo. Dzięki tej konkurencji jest dużo większa możliwość negocjacji. Ceny jeszcze nie wyskoczyły do góry a jednak Kupujący zwlekają.
Wiemy, że dopłaty do kredytów ruszą na początku roku- jest tylko kwestia na jakich warunkach. Starych jako kontynuacja programu PiS czy nowa jego odsłona jako autorski projekt PO. Jak zwał tak zwał. A przecież jego pula będzie bardzo ograniczona.
Co robić teraz?
To co mamy już teraz i o czym mało kto wie lub pamięta to kredyt bez wkładu własnego. Dlaczego czekamy z zakupem aż ruszą tłumy? Przecież to skończy się znowu półrocznym sezonem dla sprzedających, którzy odrobią wszelkie "postojowe" w tym roku. Kupujący dostaną dopłaty, które zjedzą wzrosty cen. Na prawdę można kupić bez dopłaty przed hossą! A jeśli czekasz na program dopłat rządowych to warto szukać okazji polegających nie tylko na tym aby kupić jak najtaniej już po wzrostach tylko znaleźć nieruchomość TERAZ z opcją finalizacji do np. końca marca 2025.
Osobiście znalazłem działkę i podpisałem umowę przedwstępną z terminem płatności oddalonym od 2,5 roku. I to nie był jedyny taki mój zakup.
Co mi daje takie odraczanie płatności?
Po pierwsze mam gwarancję ceny i warunków zakupu. Zawsze dogaduję też działania jakie będą mi potrzebne w późniejszych etapach. Dla działki było to dysponowanie na cele budowlane oraz możliwość podziału i przeniesienia praw na moją spółkę (wiem! dzisiaj cesje są niepożądane przez US ale wtedy to było możliwe). Przy mieszkaniach jest to spory zadatek i możliwość rozpoczęcia remontu w zamian za przejęcie kosztów utrzymania tej nieruchomości.
I wiecie co jest najlepsze? Można- da się!
Tylko trzeba zaproponować to drugiej stronie bo ona tego sama nie zrobi.
Nie czekaj z zakupem nieruchomości tylko kup i czekaj (cyt. T.Harv Eker).
Ale ważniejsze wg mnie jest:
"Jeśli czekasz z zakupem nieruchomości aż to zrobią inni to znaczy, że podążasz za modą a nie robisz extra biznes"- i to już jest Moje!
Comments