Hasło #TaniejToJuzBylo towarzyszy już kilka lat. Co prawda do tej pory termin ten
wpisywał się w hossę na rynku nieruchomości znakomicie. Ceny ofert rosły z roku na rok, praktycznie wszystko co trafiło na rynek sprzedawało się od ręki, więc branża nieruchomości miał się naprawdę dobrze. Nawet sam Covid na początku miał być tym przysłowiowym gwoździem do trumny, a okazał się wręcz turbiną napędzającą tempo i ceny dla branży nieruchomości. Ja sam wchodząc w branżę nieruchomości ponad 12 lat temu zaczynałem w czasie kończącego się poprzedniego kryzysu. Dzisiaj jestem współwłaścicielem dwóch oddziałów biura nieruchomości Big City Broker, od którego zaczęła się moja przygoda oraz spółki Domy Midasa zajmującej się budową domów z keramzyto-betonu. Pracując z klientami indywidualnymi, inwestorami, ale i podwykonawcami przewija się zestaw najczęściej zadawanych pytań.
A jak to wygląda obecnie?
Zaczynając od początku – obecnie wygląda to oczywiście gorzej niż w ostatnich latach. Wszyscy wiemy o liczbach i statystykach podawanych w mediach. Prognozy dotyczące spadku udzielanych kredytów hipotecznych wg prezesa BIK, przekraczają już ponad 40% względem ubiegłego roku –
to faktycznie duży spadek, jednak należy podkreślić, że ubiegły rok, jeśli chodzi o wynik finansowy w naszym biurze nieruchomości, był najlepszym rokiem od początku istnienia firmy. I nie mówimy tu o wzroście prowizji, na jakie były podpisywane umowy pośrednictwa w Big City Broker, ale na ilość
transakcji, jakie zrobiliśmy. Drugą sprawą była duża ilość klientów gotówkowych, która postanowiła inwestować w nieruchomości. Do 2019 roku tak naprawdę, jeśli trafiali się klienci gotówkowi, to stanowili oni jakieś 5-10% wszystkich transakcji. A nawet jeśli klienci mieli gotówkę na koncie, to woleli pożyczyć „tani pieniądz”. Obecnie jest to dużo więcej. Obecna sytuacja wynika m.in. z podniesienia stóp.
Jak wyglądają ceny nieruchomości?
Dzisiaj mamy jeszcze w miarę stabilną sytuację, jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Osobiście prognozuję, że spadki i „wyprzedaże nieruchomości” pojawią się dopiero w drugiej połowie
2023 roku. Wakacje kredytowe do końca 2022 roku oraz możliwość zawieszenia spłaty dwóch kolejnych rat do połowy 2023 odsuwają to, co dla wielu jest niestety nieuniknione – sprzedaż nieruchomości. Oczywiście nie dotknie to każdego, kto wziął kredyt hipoteczny. Co chwilę jednak słyszę o kimś, kto kupił mieszkanie na wynajem, a teraz ma ratę prawie dwukrotnie większą, a najem nie wzrósł dwukrotnie. I ta część kredytobiorców, która wyczyściła swoje prywatne konta do absolutnego minimum, aby nabyć mieszkanie na wynajem (często też w pierwszej lepszej lokalizacji) będzie miała spory problem. Należy pamiętać też o tym, że sama sprzedaż nie zawsze będzie rozwiązaniem, a pomoc niestety będzie doraźna. Mam tu na myśli Urzędy Skarbowe, które upomną
się o „swoje” czyli podatek PIT u osób sprzedających nieruchomość przed upływem 5 pełnych lat podatkowych od daty nabycia tych nieruchomości. Czy można tego uniknąć? – Tak! Wystarczy w czasie kolejnych 3 lat podatkowych nabyć nieruchomość, ale uwaga – za całość kwoty uzyskanej
ze sprzedaży nieruchomości nabyć lub wyremontować kolejną nieruchomość (tzw. Ulga mieszkaniowa). Niestety kolejne urzędy, zaczęły interpretować przepisy na „swoją” korzyść, a mianowicie – zaciągnięty na zakup kredyt hipoteczny nie jest liczony jako wartość, jaką możemy odliczyć przy tej uldze. Niestety jest to dziwne i na tyle niejednoznaczne, że sam osobiście spotkałem
się z taką sytuacją, gdzie należąc do jednego z Urzędów Skarbowych zapłaciłem podatek, a moja żona w innym Urzędzie Skarbowym w tym samym mieście tego podatku nie musiała płacić – sprawa oczywiście dotyczyła zakupu i sprzedaży tej samej nieruchomości.
W jakie nieruchomości inwestować dalej?
No właśnie pomysłów jest kilka. Pierwszy to zakup nieruchomości luksusowych. Nie mam jednak tu na myśli odremontowanego „apartamentu” o powierzchni 30 mkw. w bloku z wielkiej płyty. Myślę tu raczej o nieruchomościach położonych w dobrych, drogich lokalizacjach. Wykonanych oraz często wykończonych w podwyższonym standardzie. Ten segment jest dużo bardziej odporny na kryzysy.
A jeśli nie nieruchomości Premium to na pewno te w dobrych lokalizacjach, które bez względu na sytuację wynajmą się bez większych problemów. Lublin jako miasto studenckie ma dość duży obszar,
jaki może być atrakcyjny pod kątem wynajmowania. A biorąc pod uwagę dużą ilość przybyłych do naszego miasta Ukraińców może się niedługo okazać, że dodatkowe obszary będą cieszyły
się zainteresowaniem inwestorów.
Kto na tym zyska, a kto straci najwięcej?
W branży nieruchomości jest prosta zależność – spadek sprzedaży nieruchomości przekłada się na wzrost cen najmu. Jeśli zatem mamy wolny kapitał i chcemy zainwestować w nieruchomości, to jest to całkiem dobry moment na zarabianie z najmu. Kolejną kwestią są tzw. „gotowce”. Mniej więcej do przełomu kwietnia i maja br. na rynek trafiło mnóstwo gotowych projektów deweloperskich, czyli działek z wydanymi Pozwoleniami na Budowę. Wielu początkujących deweloperów przestraszyło się sytuacji na rynku. Nie mając doświadczenia w branży woleli nie ryzykować i postanowili wystawić
swoje projekty na sprzedaż. Duzi gracze też ograniczyli nowe inwestycje. A to przełożyło się też na obawy niektórych właścicieli działek. Sam skorzystałem z takiej opcji zakupu nieruchomości. Właściciel sąsiedniej działki przyszedł do mnie i mojej żony z propozycją zakupu jego działki na preferencyjnych warunkach – mam tu na myśli nie samą cenę, lecz możliwości zabudowy, jakie
daje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego oraz sposób zapłaty (odroczony na kolejne 2 lata). Sama cena dla kogoś, kto chciałby tam postawić domek, była dosyć spora, stąd oferta nie była najciekawszą na rynku. Jednak pod kątem budowy kilku budynków na tej działce sprawa ma się już
inaczej. Jest to dla mnie zabezpieczenie zarówno przed inflacją, ale też tworzenie dla mojej firmy banku ziemi pod kolejne projekty. Obecnie wraz ze wspólnikami jako spółka Domy Midasa postanowiliśmy jednak rozpocząć kolejny projekt – budowy zamkniętego osiedla w dzielnicy Węglinek. Projektowane są tam 4 budynki dwulokalowe o powierzchniach od 100 do 130 mkw. Nie
będzie to jednak klasyczny „dwulokalowiec”. Chcemy, aby budynki były wykonane w technologii prefabrykatów keramzyto-betonowych i dodatkowo wyposażone w różnego rodzaju elementy podnoszące standard (np. instalacje fotowoltaiczne, system monitorowania, rekuperację, klimatyzację oraz inne udogodnienia). Budowę rozpoczniemy na początku 2023 roku. W tej właśnie technologii stawiamy domy od 2019 roku. Jest to technologia znana na zachodzie, jednak na Lubelszczyźnie
byliśmy jednymi z niewielu, którzy wybudowali domy w tej technologii. A nasze osiedle w Prawiednikach Kolonii było pierwszym deweloperskim projektem na sprzedaż oferowanym w regionie. A kto może stracić – przede wszystkim „inwestorzy optymiści”. Ci, którzy przeliczyli się szacując projekt, Ci, którzy dokonali zakupu za 100% swoich oszczędności. Stracą też Ci, którzy rozpoczęli budowy domów metodą gospodarczą w oparciu o kredyt. Tu mechanizm bankowy
rozlicza nas z postępu prac aby wypłacić kolejną transzę po zakończeniu poprzedniej. Niejeden inwestor nie mógł ukończyć poprzedniego etapu ze względu na podwyżki cen materiałów, ale
i robocizny, co spowodowało zablokowanie mu środków na wypłaty dla kolejnych etapów. Następstwem czego był postój budowy. A rata kredytu niestety jest do opłacania.
Czy branża się załamie? No i w końcu, kiedy będzie taniej?!
Co do przyszłości branży to bez cienia wątpliwości twierdzę, że branża sobie poradzi – nie jest to pierwszy ani ostatni kryzys. Są wzrosty i spadki, jest większy i mniejszy popyt. Same nieruchomości były, są i będą budowane i sprzedawane. Zła wiadomość dla wielu niestety jest taka, że będzie drożej, a nie taniej. Taniej to już było! Wiele razy słyszałem od klientów: „poczekam aż to spadnie”, a spotykając ich po roku czy dwóch mówili: „było brać wtedy, teraz jest jeszcze drożej”. Jakaś
część z nich nadal czeka - tacy teoretyczni inwestorzy. A dlaczego nie spadnie? Dlatego, że zbyt wiele czynników, jakie wpływają na tą branżę, podrożało w ostatnim czasie. Prąd, gaz, paliwo, płace minimalne, brak taniej siły roboczej (zarówno krajowej – ze względu na wysokie świadczenia socjalne, jak i tej ze wschodu – ze względu na wojnę w Ukrainie). Same zmiany w przepisach podatkowych – dodatkowe podatki nakładane na deweloperów przełożą się bezpośrednio na wzrost cen nieruchomości. No i sam fakt, że w kolejnym roku też ludzie będą potrzebowali gdzieś mieszkać,
a wydanych pozwoleń na budowę jest o ponad 50% mniej niż w ubiegłym roku. Z dostępnością nieruchomości może stać się dokładnie tak samo jak z dostępnością materiałów budowlanych
w 2021 roku – materiały nie dosyć, że były drogie, to jeszcze nie były dostępne od ręki i trzeba było czekać na niektóre rzeczy po kilka tygodni, a nawet miesięcy. Skończyło się to tym, że fabryki nie
zwiększały produkcji, a tylko podnosiły cenę ograniczając dostępność produktów na rynku. Spanikowane firmy kupowały co było dostępne, płaciły horrendalne pieniądze i w dodatku czekały
grzecznie w kolejkach na dostawy. Czuję, że ten mechanizm może pojawić się właśnie w branży deweloperskiej w kolejnym roku.
Inwestować zatem warto i to przede wszystkim w czasach kryzysu, a nie wtedy kiedy inwestują wszyscy i jest piekielnie drogo.
Comments